Get Quote

Gyakori kérdések a generálkivitelezésről

Minden, amit érdemes tudni, mielőtt családi házat építtetsz vagy tetőt újíttatsz fel Nyíregyházán és környékén.

Mit jelent a generálkivitelezés?

Azt, hogy a teljes építkezésért egyetlen cég felel. A generálkivitelező szervezi a szakágakat, beszerzi az anyagot, tartja az ütemtervet, és a végeredményért is ő felel. A megrendelőnek egy szerződése és egy kapcsolattartója van. Mi Nyíregyházán és környékén vállalunk generálkivitelezést családi házakra.

A gyakorlatban a kettőt sokszor szinonimaként használják. A generálkivitelező jellemzően a teljes megvalósítást viszi a tervektől az átadásig, míg a fővállalkozó fogalma tágabb, és a szerződés tartalmától függ. A lényeg mindkettőnél ugyanaz: egy felelős van az egész munkára.

Azt, hogy a ház beköltözhető állapotban kerül át: készen van a gépészet, a villany, a burkolat, a festés és a szerelvényezés. Nem tartozik bele a bútor, a konyhagép és általában a kerítés vagy a kert, ezért érdemes a szerződésben tételesen rögzíteni, mi van benne.

A szerkezetkész ház áll, tető alatt van, nyílászárókkal, de belül még nincs vakolat, burkolat és gépészet. A kulcsrakész ebből az állapotból még több hónapnyi munka. Aki költséget hasonlít össze, mindig nézze meg, melyik szintről beszél az ajánlat.

Mitől függ egy generálkivitelezés ára?

Négy dolog mozgatja leginkább: az alapterület, a műszaki tartalom, az anyagválasztás és a telek adottságai. Ugyanaz az alaprajz két telken eltérő összegbe kerülhet, ha az egyiknél mélyebb alapozás vagy nehezebb megközelítés kell.

Mert a különbség nem pár százalék, hanem sok millió forint is lehet ugyanarra az alapterületre. Felelős árajánlat helyszíni felmérés nélkül nem készül. Aki mégis mond egy számot, az később szinte biztosan felfelé fogja módosítani.

Azt, hogy tételes-e: külön szerepel-e az anyag és a munkadíj, és nevesítve vannak-e a beépítendő anyagok. Az „egyéb költségek” sor és a kerek végösszeg általában azt jelenti, hogy a részletek még nincsenek végiggondolva.

Szinte mindig azért, mert nem ugyanazt tartalmazzák. Az egyik ajánlatban benne van a gépészet és a burkolat, a másikban nincs, ezért csak azonos műszaki tartalmú ajánlatokat érdemes összehasonlítani.

A szerződött munkák ára kötött. Ha a kivitelezés alatt drágul a faanyag, a cserép vagy a tégla, azt nem terheljük rád.

Milyen lépésekből áll egy családi ház építése?

Tervezés és engedélyezés, földmunka és alapozás, falazás és födém, tetőszerkezet és tetőfedés, nyílászárók, gépészet és villanyszerelés, vakolás és aljzat, burkolás és festés, végül homlokzati hőszigetelés és átadás. A sorrend azért kötött, mert minden fázis az előzőre épül, és ha felcserélődik, utólag kell bontani.

A leggyakoribb okok: az engedélyezés elhúzódása, az időjárás a szerkezetépítés alatt, az anyagbeszerzés késése és a menet közbeni módosítás. Ezek egy része kivédhető előre gyártással és korai anyagbeszerzéssel, a többi ellen az ütemterv és a rendszeres tájékoztatás véd.

Jellemzően fél–egy évvel a tervezett kezdés előtt. A tervezés, az engedélyezés és a kivitelező kiválasztása együtt több hónap, és ezek nagy része nem gyorsítható pénzzel.

A szerkezetépítés és a betonozás fagyban korlátozott, ezért ezeket jellemzően tavasztól őszig végzik. A belső munkák, mint a gépészet, a burkolás és a festés, fűtött épületben télen is jól haladnak.

Ez a ház méretétől, a műszaki tartalomtól és az engedélyezés menetétől függ, ezért felelősen csak a felmérés és a tervek ismeretében lehet megmondani. A határidőt a szerződésben rögzítjük, és mivel a kritikus munkákat saját brigádjaink végzik, nem egy alvállalkozó naptárán múlik, hogy tartjuk-e.

Kell terv, mielőtt kivitelezőt keresek?

Nem feltétlenül. Tervvel pontosabb ajánlatot lehet adni, de terv nélkül is érdemes felvenni a kapcsolatot: segítünk a tervezésben, és a két folyamat párhuzamosan is indulhat.

Új családi háznál mindig kell valamilyen hatósági eljárás. Hogy ez bejelentés vagy engedélyezés, azt az épület mérete és a helyi szabályozás dönti el. Ezt a tervezővel együtt, a tervezés elején tisztázzuk.

Igen, a kivitelezéshez kapcsolódó részben. Segítünk összeállítani a hitelhez és a támogatáshoz szükséges dokumentációt, például a költségvetést és a szerződést. A jogosultságról és a feltételekről a bank és az illetékes hatóság dönt, ezért ezeket velük is érdemes egyeztetni.

Gyűjtsd össze, ami megvan: terveket, telekadatokat, fotókat. Gondold végig, mi a legfontosabb neked, és nagyjából mekkora keretben gondolkodsz. Minél többet tudunk előre, annál pontosabb lesz az ajánlat.

Elektronikus napló, amelyben az építkezés menetét, a résztvevőket és a fontosabb eseményeket rögzítik. Bizonyos építési tevékenységeknél kötelező vezetni, és a megrendelő is betekinthet, hol tart a munka.

Bizonyos esetekben kötelező, máskor csak ajánlott, de független szakemberként mindig a megrendelő érdekét képviseli. Jó kivitelező soha nem ellenzi, ha a megrendelő műszaki ellenőrt vesz fel.

Mit érdemes megkérdezni egy kivitelezőtől aláírás előtt?

Hogy tételes-e az ajánlat, mi a pontos műszaki tartalom, ki lesz a kapcsolattartó, hogyan és milyen gyakran kap tájékoztatást a megrendelő, és mi történik módosítás esetén. Aki ezekre gondolkodás nélkül válaszol, azzal általában nincs baj.

A pontos műszaki tartalmat, a vállalási árat, a fizetési ütemezést, a teljesítési határidőt és a módosítás kezelésének módját. Az ütemterv melléklete nem formaság: ez az egyetlen kapaszkodó, ha később vita lesz.

A szerződésnek az a része, ami tételesen leírja, milyen munkák és milyen anyagok kerülnek az épületbe. Ez dönti el, mit kapsz az árért, ezért egy építési szerződésben az ár és a műszaki tartalom a két legfontosabb rész.

A pótmunka olyan munka, ami a műszaki tartalomhoz szükséges, de az árajánlatból kimaradt. A többletmunka az, amit a megrendelő utólag, pluszban kér. Mindkettőt érdemes írásban rögzíteni és előre árazni, mielőtt elkezdődik.

Az átadáskor közösen bejárt épületben észlelt hiányosságok listája. A kivitelező ezeket kijavítja, és csak utána írják alá az átadás-átvételi jegyzőkönyvet. A hibalista megvédi a megrendelőt attól, hogy apró hibák maradjanak a házban.